昔日地王今安好？2016年南宁10大地王大揭底-南宁扒房爽在拿地时，痛在卖房时。拿了地王之后好受吗？现在开工了没？开卖了没？陆盈盈卖的怎么样？?

昔日地王今安好？2016年南宁10大地王大揭底-南宁扒房

爽在拿地时，痛在卖房时。
拿了地王之后好受吗？现在开工了没？开卖了没？陆盈盈卖的怎么样？赚了还是亏了？
调控重压之下，地王尤其受伤。关于2016南宁10大地王的诸多疑问，扒房为你揭开。
Part 1
去年地王年，今年尴尬年
2016年，是不折不扣的地王年。
这一年，全国诞生了350余宗地王（含总价地王、楼板价地王），创历史新高。在很多城市琴欧洲，面粉贵过面包习以为常。

▲全国典型地王分布。来源：克而瑞

▲50个典型地王明细，南宁铜鼓岭地王上榜。
来源：克而瑞
全国是，南宁也是。
这一年，南宁跟上了全国的步伐，地王一个接一个诞生。最猛如大唐，缔造1.14万元/平米南宁有史以来楼面价地王。

▲南宁10大地王地块。
不过，地王往往是拿时威风，卖房时却要看天吃饭。
进入2017年，全国楼市上空阴云笼罩，限购限贷限价限售接连袭来，地王陷入困境。
在全国，2016年的近三成地王至今尚未开工猪斯拉，哪怕开工了的，开售的也很少；开售了的，赢利的也很少。
两个字概括——尴尬。
Part 2
5个地王盘开售，3个未售
回到南宁市场。去年10个地王地块，现在过得还好吗？
实际上，10个地块总共是8个盘，其中有两个地块是融创九棠府，还有两个地块是万科金域中央。
截至目前，8个地王项目梁灿光，有5个开售，3个未售，未售的占比37.5%。未售项目分别是大唐臻观、中铁建安吉山语城和招商境界狂狮少帅。
如你所知跨世奇缘，高周转是主流开发商的策略，既要价格更要速度。通常，从拿地到销售可以控制在8个月内，快的甚至6个月内。
但细数南宁8个地王项目发现，已开售的从拿地到首开的周期普遍在10-16个月。
如大唐臻观去年9月28日拿地，至今还在前期造势，开盘时间预计2018年胡前宽简介。如中铁建云景山语城去年5月18日就已拿地，15个月后才上市销售艾克塞拉，售楼部11月25日才正式开放。

▲大唐臻观还在形象广告期。
为何进度普遍偏慢？原因自然多种多样，但一定有忌惮政策的原因，尤其是风靡全国的限价政策。
卖吧，限价下如果不外收利润可怜。不卖吧，贷款利息等成本陡增，且短期内又看不到政策放松的迹象，还可能被国土部门冠以“囤地”的帽子。
对于很多地王盘而言，堪称进退两难朱雅琼，周期延长也就成为了必然。
Part 3
限价之下，地王盘售价亲民
身为地王，要想赢得市场获取利润，必须做高端产品乱世玫瑰，成本必然高，售价理应更高。
实际情况呢？并不尽然。
今年席卷全国的限价政策，犹如悬在地王房企头上的利李馥莹剑。尤其是上市房企，不敢像有些房企那样任性外收。
于是，你看到了，大多数地王项目售价走起亲民路线，与周边楼盘并无太大区别。
如此前被业界认为均价会达到1.5万元/平米的融创九棠府，售价仅在1.3万元/平米左右，甚至还有1.2万元/平米左右的房子，只比周边楼盘贵1000元/平米左右。

▲南宁地王盘规模现状及价格。
再如中国铁建云景山语城，均价仅1.5万元/平方米出头赵霏儿，甚至比旁边的荣和公园大道便宜三四千元。
为啥地王售价并未出奇般高？
首先，忌惮限价令，政府已将毛坯价限死，精装价至多也只能3000元/平方米。想报高价，政府不给你批。
其次，等待政策放松？再等下去，财务成本剧增邓碧莹，资金吃紧，不如顺应潮流贴着市场价少赚点卖了。
第三，拿地王的企业大多为品牌企业或上市企业，不太敢玩野路子，不太敢像某源、某泰那样高额外收提高售价。
如此一来，价格就亲民了烎怎么读。不过，对房企来说的直接后果就是利润很少。
Part 4
揭底地王盘产品力销售力
地王也是地，出来混的，迟早要卖。
产品好，卖的快，才是王道。那么，8个地王盘的产品力与销售力如何？究竟哪家强？
大唐臻观还未亮相，无法评估产品力，销售力更不用说了。一切，还为时尚早。一直限价下去，这个地王带头大哥将会很难受蔡雨伦。
中铁建两个项目，无论是云景还是安吉，均走“山语城”系列，洋房配高层。相比多年前的凤岭山语城，抑或前几年的江湾山语城，可谓换汤不换药，产品比较一般。
两个山语城中，安吉山语城更有代表性。12月2日，安吉山语城正式亮相，洋房+小高层+高层，在缺乏中高端品质楼盘的安吉板块具有一定引领地位。

▲中铁建安吉山语城沙盘。
万科金域中央容积率较高，本身产品舒适度一般，主要卖点除了万科这个牌子，就是五象核心区的地段，以及相对应的配套。
相对来讲，首入南宁的融创恐怖货轮，上榜的两个地王盘——九棠府及青溪府产品力均较强，主打新东方风格，在南宁掀起了新东方热潮。如今，成为众多房企模仿的对象。

▲融创九棠府园林实景。

▲青溪府园林实景。
此外吴苇珊，招商境界虽然规模较小，但产品力不错。打造为180-300平方米面积段纯洋房社区，只有112户，且实现一梯一户，户户独立入户，且每户均有独立院落，项目还拥有较好的邕江江景。

▲招商境界洋房效果图。
销售力方面，给大家看一张表较为直观。根据扒房打探了解，目前几个地王盘截至11月底的销售情况大致如下：

▲地王盘销售情况。数据仅供参考
融创九棠府自6月底首开，至今5个月时间已经销售16个亿，全年有望突破20亿，销售力爆棚。
此外，万科金域中央、中铁建云景山语城、青溪府也卖的不错，短短几个月时间施雪华，便达到7-10亿的销售水平。
相对来讲，位于相思湖的金科观天下销售力要弱一些，主要还在于地段认可度低，产品也不出众。
Part 5
2018年“变性地王”何去何从？
受限价影响，地王盘上市周期延长，价格未达预期。部分地王盘，沙滩桌椅至今未上市再与天比高。
不过，毕竟是地王盘，大都由名企打造，故产品力方面，整体要比非地王盘好，舒适性和识别度也更高。
接下来，小剑最想知道的就是南宁最牛地王盘——大唐臻观，最终到底会拿什么样的产品来匹配超级地王身份。
还有，今年这些加了“产权移交房”的变了性的新地王，又将何去何从？

▲南宁最新各区域地价房价图。来源：楼盘网
由上图可知，很多区域地王已经易主。且今年很多地王实际楼面价远不止图上数字，因为这个数未计算产权移交房的成本。
可以设想龙闯中原，这么多产权移交房混在小区里，明年这些地王上市后，产品力或难更强，且三方压力都很大。
首先，购房者的压力很大，地价成本持续高涨，房价想跌挺难的。
其次，房价持续走高，南宁ZF管控房价的压力挺大的。
再次，谁都不想做亏本的买卖蔡程，开发商高价买了地，只能高价卖房，但政府又限价，为了应对限价，开发商的压力也挺大。
●地王盘小调查


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