方升研究|产业地产“蓝海”背后的暗礁与风暴-文旅小镇联盟中国经济进入“新常态”，对产业结构转型升级提出新的挑战。产业地产作为促进产业发展

方升研究|产业地产“蓝海”背后的暗礁与风暴-文旅小镇联盟

中国经济进入“新常态”，对产业结构转型升级提出新的挑战。产业地产作为促进产业发展，推动产业转型升级的重要载体；推动区域经济发展的重要推手，将在新一轮的发展中起到举足轻重的作用。

伴随“房住不炒”的定位下，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策密集发布的大环境下，传统房企收到冲击，产业地产行业成为房企转型的新蓝汪芷榆海。加上以张江高科、招商蛇口为代表的国控园区以及华夏幸三扁不如一圆福、宏泰、联东为代表的传统民营园区企业纷纷重拳出击，产业地产这片蓝海将迎来新一轮的风暴。
转型房企
一时间，产业地产行业成为了各家争夺的新蓝海，但这片蓝海之下潜伏者许多危险的“暗礁”，稍有不慎就会“触礁”。
以碧桂园、万科为代表的“巨舰型”房企，在转型产业地产行业过程中，作为行业“新人”，“触礁”在所难免。


对于产业地产行业缺乏认知
大部分转型房企，对于产业地产行业缺乏认知，将项目归于总部旗下的各大区域、城市事业部。在总部对于产业地产缺乏认知，缺乏统筹定位管理的大背景下，最后做惯房企模式的各大区域、城市事业部难以玩转产业地产也就在情理之中了。
如果房企转型，是在遭遇拿地滑铁卢之后的迂回战略，那产业地产板块的损失对于房企来说完全可以忽略不计。但是这将对于房企转型口碑、品牌形象、拿地带来致命的打击。有些慌话最多只能说一次。
如果说是真的看好产业地产这片蓝海，那成立专门的产业地产部门，寻找经验丰富的产业地产板块负责人将至关重要。

产业地产部门制度紊乱
房地产与产业地产是两个完全不同的行业，房企转型过程中需要针对产业地产部门制定合理的绩效、激励制度。
对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，加之对于产业地产整体行业的认知缺失，以相同的绩效制度、激励制度复制到产业地产部门。相比于高周转、高昂利润的房地产行业，产业地产需要长时间专业的运营，急功近利只会适得其反。
据了解，行业内有一家房企，在产业地产板块，投资拓展与招商运营两者分离。在激励制度方面，投资拓展部门看签约项目数量、规模获取相应的奖金；招商运营部门依靠销售、租赁情况获取奖金。两者的分离就直接导致了投资拓展部门为了获取更大的利益，在选择项目时过于激进，全然不顾后面运营难题，只要不存在大问题的项目都一一买进，让招商运营部门最后接手这些烫手山芋。

贪多求全
因为转型房企原有的资金、资源优势，在涉足产业地产初期，贪多求全。区域开发、园中园、轻重资产都要涉及，厂房、研发、总部、办公等园区类型都要囊括戴汉龙。在对于产业地产行业缺乏认知、产业地产团队能力难以匹配的情况下异界魔弓手，产业地产板块遭遇滑铁卢在所难免。
各大“巨舰型”转型房企，几个项目的失败，仅仅是无伤大雅的磕磕碰碰。中小游房企一旦“触礁”将可能之间面临“沉船”的危险。就像广东利海集团雄心壮志转型产业地产，仍保持房地产思维，大面积铺项目，加上产业地产项目需要资金数量庞大，但回款周期过长，步子迈得太大，最后资不抵债面临破产。
传统民营园区


资金压力巨大，急需全新商业模式
相比于“底蕴”深厚的转型房企异界大巫，传统民营园区企业面临的最大问题就是巨大的资金压力。
产业地产行业发展周期较长石油价格走势图，回款方式单一，仅仅依靠后期销售、租赁（并不能全盘销售），难以缓解企业资金压力。而华夏幸福通过PPP模式，在建设后迅速回笼资金，帮助华夏幸福全国布局，快速打开局面赵尔玲。这就是华夏幸福从传统民营园区企业中脱颖而出的关键。这也引来众多传统民营园区企业也纷纷掉入华夏幸福模式。
方升（园区大会）认为，对于现阶段的传统民营园区，可以深耕产业服务，通过产业服务、产业投资角度寻找全新的商业模式。

特色项目难以复制
诸多传统民营园区在发展过程中，都能拿出标志性的成功项目，但是局限于项目区位、区域经济发展特殊时期等特殊外部因素影响，推动整个项目走向成功。这类项目的成功存在一定的偶然性，特殊性，难以进行异地复制。

产城融合能力缺失
现在的产业地产行业随着工作人群需求的上升，对于运营商整体开发运营能力的要求越来越严苛。
现阶段，产业地产行业更加注重产城融合的打造。单一的产业园区已经无法满足客户的需求陈乐平。就像美国顶级智库布鲁金斯学会14年发布的《创新区的崛起：美国创新的新地理》中提到的创新正回归城区，硅谷已成为过去式。这与方升的观点基本是一致的。传统民营园区在需要在园区建设运营的基础上进一步打磨自身产城融合、产业集聚的能力。从产业园区的建设者转变为产业社区的运营者。
国控园区

专业性的缺失
国控园区无论是拿地还是政策支持，对于转型房企和传统民营园区来说都是难以企及的优势。但是此类园区受制于体制问题，过多的关注税收、GDP等与升迁直接挂钩的指标，忽视了市场原有规律。在产业招商方面，秉承招大引强的原则，最后导致园区内产业生态紊乱，打乱区域产业原有规划，形成区域内园区恶性竞争。
相关领导对于产城融合、区域发展缺乏专业认知，在发展之初缺乏整体规划。诸多国控园区仍然处于生活与工作相隔离，园区内缺乏相应配套设施，这将直接导致，园区失去对人的吸引力，也就失去对产业的吸引力。随着产城融合理念的深入，国控园区需要在原有的基础上，加深对产城融合的打造。

区域色彩浓重
相当多的国控园区偏安一隅是有道理的，这类产业地产企业，与当地政府关系密切至尊囚徒，发展过程中重生窈窕庶女，当地政府扶持不遗余力，多年深耕同一地区，经验丰富，最后发展起来也在情理之中。
一旦要走出原有区域，进行异地复制，这就意味着，他失去了当地政府的大力支持，甚至有些区域担心产业流失岳鸣珂，严禁产业带出。加上深耕单一区域的国控园区对于其他区域情况的陌生，需要完全的从零开始。失去最大优势的国控园区开发运营能力不可同日而语。

方升（园区大会）在与全国各个产业园区接触后发现，大家或多或少都存在着以上这些问题，他们都希望通过考察、培训，找到与自身遇到同样问题的成功园区，借鉴他们的解决方案。劳师动众，最后可能却毫无斩获。在2018年，方升研究（方升旗下的研究板块）挑选全国10家具有代表性的优秀产业园区企业为切入点，深入研究分析企业的发展历史，复盘园区项目的发展过程，从中得出当时园区项目的发展与政府政策导向、公司组织沿革、领导决策影响、行业企业集聚的客观规律。报告旨在为产业园区行业发声，用园区企业实例阐述产业园区发展对城市发展、区域价值的提升作用，弘扬产业园区行业老一辈以创业精神经营园区，透过产业园区项目多年发展的成功案例，找寻客观规律，分享经验之法，为现在产业园区项目的经营发展提供决策参考。方升（园区大会）希望通过一本涵盖全国10家最有代表性的优秀产业园区企业发展史的专业研究报告，解决全国绝大部分园区企业学习、借鉴需求。

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